국세뉴스
Home /뉴스&해설
임대료 5% 상한제, 10월부터 ‘기존 세입자’도 적용
  •  2019/05/03
4.23 민간임대주택 특별법 개정령 공포
5% 상한 임대료 계산방법…월세 보증금 환산율 확인
[국세일보 최윤정기자] 오는 10월부터는 기존 세입자가 있는 주택을 임대 등록하는 경우에도 기존 임차인과 체결한 임대차계약서 상의 임대료를 5% 이상 올릴 수 없다.

지난 4월 23일 이 같은 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 일부개정령’이 공포되면서 6개월 이후인 10월경부터 시행될 예정이다. 이미 등록 중인 임대주택에 대해 소급 적용되는 것은 아니다.

< 10월경부터 세입자가 있는 주택을 임대 등록하면 다음 갱신시 기존 임대료 5% 이상을 올릴 수 없다 >


등록 임대주택이 양도소득세 중과배제, 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등의 세제혜택을 받으려면 임대료 연 증가율이 5% 이하여야 한다.

개정 전에는 기존 임차인이 있는 상태에서 임대사업자 등록을 한 경우에는 새로운 임차인과 계약을 하거나 기존 임차인과 계약 갱신을 할 때 이를 최초 임대차 계약으로 보았다. 임대 등록한 이후 새로운 계약을 할 때를 최초 임대차 계약으로 보고 5% 임대료 증액제한이 적용되는 것이다.

즉, 기존 임차인은 임대료 5% 상한제 혜택을 볼 수 없었다. 오히려 임대료 증액 제한이 걸리기 전에 기존 세입자의 임대료를 대폭 올리려는 폐해까지 발생했다.

이에 특별법을 개정하여 기존 임차인이 있는 상태에서 임대사업자 등록을 하는 경우에는 기존 임차인과의 계약을 최초 임대차 계약으로 보고, 그 다음 갱신하거나 새로운 임차인과의 계약에 대해 임대료 증액 제한을 적용하게 되었다.

이는 법이 시행되는 10월경 이후 등록하는 경우부터 적용된다. 개정법이 시행되기 전에 등록한 임대주택이 기존 임대차계약을 보유하고 있는 경우에는 종전 규정대로 적용한다.

< 월세를 보증금으로 환산하는 비율은 기준금리에 3.5%를 가산한 율에 의해 환산한다 >


그렇다면 보증금 2천만원에 월세 50만원인 경우 보증금을 1천만원으로 낮춘다면 월세를 얼마로 해야 5% 인상 제한 요건에 맞출 수 있을까?

월세를 보증금으로 환산하는 비율은 한국은행에서 고시하는 기준금리에 3.5%를 가산한 것으로 환산한다. 19년 4월 기준 한국은행 고시 기준금리는 1.75% 이므로 월세 보증금 환산율은 5.25%이다.

따라서 1년분 월세 600만원을 보증금 환산율로 계산하면 114,285,714원(600만원÷ 5.25%)이 된다. 여기에 보증금을 합산하면 134,285,714원이 된다. 이를 5% 인상한다면 1억4,100만원(134,285,714원 × 1.05)이다.

보증금 1천만원을 뺀 나머지 1억3,100만원을 다시 월세로 환산하면 573,125원(131,000,000 × 5.25% ÷ 12)이므로 이 이상을 받으면 안 된다.

한편, 개정안에는 임대료 5% 상한을 임대의무기간에 관계없이 계속 지키도록 하는 내용도 포함됐다. 4년 또는 8년의 임대의무기간 종료 후에도 세제혜택을 받는다면 의무도 이행해야 한다는 취지에서다.

임대의무기간 내에 주택을 임의로 팔거나 임대 의무 조건을 위반할 때 발생하는 과태료 상한도 기존 1천만원에서 3천만원으로 인상된다.
기사 게재일 : [ 2019/05/03 ]
ⓒ 국세일보, 무단전재 및 재배포 금지