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부동산 임대업자, 기장하면 세금 얼마나 줄어들까
  •  2019/01/08
직전수입금액 4,800만원 이상이면 장부기장 의무
기장vs추계신고 시 간주임대료에서 큰 차이 보여
#. 5층짜리 상가를 신축하여 부동산 임대를 시작한 신성해 씨. 신 씨는 세무대리인에게 기장을 맡길지, 아니면 기장을 하지 않고 추계로 신고할 것인지 검토 중이다. 기장을 맡기자니 매달 나갈 수수료가 아깝고, 추계로 신고하자니 세금 부담이 커진다고 해서 결정을 내리기 어려웠다.

지금부터 신 씨의 고민을 덜어주기 위해 부동산임대업자가 ‘추계로 신고’하는 경우와 ‘기장’하는 경우의 소득세 부담을 비교해보자.



부동산임대업자는 부가가치세와 종합소득세 신고를 해야 하는데, 보통 부가가치세보다는 종합소득세 부담이 훨씬 크다.

임대업자의 수입금액은 월세 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합하여 산정한다. 월세의 합계액은 추계로 계산하는 것과 기장을 하는 것에 차이가 없지만 간주임대료는 큰 차이가 있다.

세무회계전문사이트 비즈앤택스가 사례자 신 씨의 임대현황이 다음과 같다고 가정할 경우 기장 vs 추계신고에 대한 납부세액을 비교했다.



우선 세무대리인에게 기장을 맡길 경우에는 소득세액이 다음과 같이 산출된다.

(1) 수입금액 : 임대료 + 관리비 + 간주임대료 = 114,000,000원
① 임대료 : 7,500,000 x 12월 = 90,000,000원
② 관리비 : 2,000,000 x 12월 = 24,000,000원
③ 간주임대료 : (7억원 - 5억원) x 1.8% - 25,900,000원 = 0
(2) 소득금액 : 114,000,000원 - 50,000,000원(필요경비합계액) = 64,000,000원

(3) 과세표준 : 64,000,000 - 6,0000,000(가정치) = 58,000,000원
(4) 소득세액 : 58,000,000 x 24% - 5,220,000(누진공제) = 8,700,000원

 
반면, 기준경비율에 따라 추계에 의해 계산할 경우에는 두 배에 가까운 세액이 더 산출된다.

(1) 수입금액 : 임대료 + 관리비 + 간주임대료 = 126,000,000원
① 임대료 : 7,500,000 x 12월 = 90,000,000원
② 관리비 : 2,000,000 x 12월 = 24,000,000원
③ 간주임대료 : 7억원 x 1.8% = 12,600,000원
(2) 소득금액 : 126,000,000원 - 25,000,000(주요경비) - (126,000,000 x 14.3%) = 82,982,000
(3) 과세표준 : 82,982,000원 - 6,000,000(가정치) = 76,982,000원
(4) 소득세액 : {76,982,000 x 24% - 5,220,000(누진공제)} x 1.2(무기장가산세) =15,906,810원

이처럼 기장을 할 경우 간주임대료 부분에서 산출금액이 크게 차이나 세금을 훨씬 절약할 수 있다.

비즈앤택스는 “직전수입금액이 4,800만원 미만인 경우에는 기장과 추계신고 중 어느 것이 더 유리한지 따져보아야 하지만 4,800만원 이상인 경우에는 의무적으로 기장을 해야 하므로 기장을 하는 것이 더 유리하다”고 당부했다.
기사 게재일 : [ 2019/01/08 ]
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