절세상식
Home /실무가이드
다주택자 임대사업자 등록 시 혜택
  •  2019/05/24
최근에 정부에서 부동산 투기를 저지하기 위하여 여러 가지 세법을 개정하여 다주택자들은 세 부담이 증대 되고 있다. 이에 다주택자들의 경우 임대사업자 등록을 상당히 진지하게 고민하고 있다.

우선 임대사업자 등록 시 혜택이 무엇이 있는지 살펴 봐야 하겠다.

현행 임대사업자 등록 시 혜택은 크게 나눠보면 2가지이다.
1. 임대주택 외에 내가 거주하는 주택의 양도 시 혜택을 받을 것인가?
2. 임대주택 그 자체에 관련된 세 부담을 줄일 것인가?

1. 임대주택 외에 내가 거주하는 주택의 양도 시 혜택을 받으려면 다음과 같은 요건을 갖춰야한다.

1) 임대주택의 경우 세무서에 사업자등록과 시군 또는 구청에 민간임대주택의 특별법 제5조에 따라 임대사업자 등록을 한 장기임대주택의 요건을 갖출 것
2) 대지 면적이 298㎡이하 주택면적 149㎡이하
3) 의무임대기간 5년 이상이고 임대보증금은 증가율은 연 5%이하일 것
4) 임대주택 등록 후 해당주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권밖 3억 원)이하
5) 양도 주택의 경우 보유기간 내 2년 이상 거주한 주택일 것
6) 2019년 이후 취득하는 분은 최초거주주택에 대해서만 비과세 한다.(2019년 2월12일이후)
7) 이 경우 거주주택양도 시 비과세 요건 충족 시 비과세를 적용받을 수 있다.

2.임대주택 그 자체에 관련된 세 부담을 줄이는 것은 다음과 같은 것이 있다.

1) 조세특례제한법 97의 3 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례

(1) 소득세법상 거주자가
(2) 민간임대주택의 관한 특별에 따른 장기일반민간임대주택으로 8년(10년)이상 계속하여 등록하고 그 등록 기간 동안 통산하여 8년(10년)이상 임대 후 양도할 것
(3) 연간 임대료 증액율이 5%이하일 것
(4) 전용면적 85㎡이하일 것
(5) 임대주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 해당주택의 임대개시일 당시 6억(수도권밖은 3억원)을 초과하지 아니 할 것 (2018년 9월 14일 이후 취득주택)
(6) 위 사항을 만족하는 경우 8년 보유 후 양도 시 장기보유특별공제율을 50% 적용한다.
(7) 단 10년이상 임대한 후 양도하는 경우 70%의 공제율을 적용한다.

2) 조세특례제한법 97의 5 장기일반 민간임대주택 등에 대한 양도소득세 감면

(1) 소득세법상 거주자가
(2) 2018년 12월 31일까지 취득하고(계약금지급포함)취득일로부터 3개월 이내에 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 준공공임대주택으로 등록할 것
(3) 장기일반민간임대주택으로 10년이상 계속하여 등록하고 그 등록 기간 동안 계속하여 10년이상 임대 후 양도할 것
(4) 연간 임대료 증액율이 5%이하일 것
(5) 전용면적 85㎡이하일 것
(6) 임대주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 해당주택의 임대개시일 당시 6억(수도권밖은 3억원)을 초과하지 아니 할 것 (2018년 9월 14일 이후 취득주택)
(7) 위 사항을 만족하는 경우 10년 이상 계속 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야


3) 임대소득의 분리과세 시 필요경비율 공제금액 차등적용(주택임대수입금액이 2천만원 이하시 분리과세 선택가능)

(1) 민간임대주택법에 따른 단기민간임대주택(4년이상) 장기일반민간임대주택(8년이상) 공공지원 민간임대 주택(8년이상)으로
(2) 소득세법에 따른 사업자등록
(3) 임대료증가율이 연 5%이하
(4) 위 사항 충족 시 필요경비율 60%와 공제금액 400만원 적용
(5) 그 외 필요경비율 50%와 공제금액 200만원 적용
(6) 임대주택등록자의 경우 단기임대 시 세액의 30%감면 장기임대시 세액의 75%감면
기사 게재일 : [ 2019/05/24 ]
ⓒ 국세일보, 무단전재 및 재배포 금지