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주택임대소득 과세에 따른 절세 전략
  •  2019/05/17
주택임대사업자의 소득세 신고에 대해서 살펴보면 다음과 같다.

1. 다음의 경우는 월세만 주택임대소득에 해당
1) 1주택 소유자로 고가주택(과세기간종료일 현재 9억 원 초과) 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득
2) 2주택이상의 소유자(부부합산)

2. 다음의 경우는 월세 및 보증금의 간주임대료가 주택임대소득에 해당
3주택이상의 소유자(부부합산)로서 보증금 합계가 3억 원 초과하는 경우
단 다음요건을 모두 충족하는 경우 주택수 및 보증금 합계에서 제외된다.
2018년 이전 ①1호당 60㎡이하 ②기준시가 3억 원 이하
2019년 이후 ①1호당 40㎡이하 ②기준시가 2억 원 이하

3. 소유주택 수는 부부합산이나 소득세 신고 시 소득금액은 거주자별로 하는 것임

4. 총수입금액계산
주택임대총수입금액 = 월세 + 간주임대료(해당하는 자만)
간주임대료 = (임대보증금 –3억 원)☓60%☓임대일수/365

5. 과세 시기별 과세 방법
1) 2014~2018년 주택임대사업총수입금액이 2천 만 원 이하인 경우 비과세 한다.
2천 만 원 초과 시 종합과세 한다.
2) 2019년 주택임대사업총수입금액이 2천 만 원 이하인 경우 분리과세 선택가능 하다.
2천 만 원 초과 시 종합과세 한다.

6. 2019년 주택임대사업소득의 분리과세
[주택임대수입금액☓(1-필요경비율60%,50%)-공제금액 400만 원, 200만 원]☓14%의 소득세와
여기에 10%의 지방소득세 특별징수분이 있다.

1) 공제금액 400만 원, 200만 원은 주택임대소득 외 종합소득금액이 2천 만 원 이하인 경우
2) 필요경비율 60%와 공제금액 400만 원 적용대상 : 다음요건을 모두 충족한 경우
(1) 임대주택등록사업자( 단기민간임대, 장기일반민간임대, 공공지원민간임대)
(2) 소득세법에 따른 사업자등록
(3) 임대료 임대보증금 연간 증가율 5%이하
※과세기간 중 임대사업자로 등록한 경우 등록임대수입과 미등록임대수입을 월수에 의하여 안분계산한 후 수입금액 비율에 의하여 400만원과 200만원을 안분하여 공제한다.

7. 소형주택(85㎡ 이하)임대사업자 세액감면
소득세법의해 사업자등록하고 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록한 경우로 임대개시일 현재 기준시가 6억 원 이하의 소형주택 1호 이상을 건설임대주택, 매입임대주택으로 4년 이상 임대를 조건으로 30%, 장기일반민간 임대주택 및 공공지원민간임대 주택은 8년이상 임대를 조건으로 75%의 소득세를 감면한다.(2019년 이후 분리과세선택시도 적용한다.)

8. 주택임대에서 발생한 결손금 및 이월결손금은 부동산임대소득에서만이 아닌 다른 종합소득에서 공제가 가능하다.

9. 주택임대소득에 대해 소득세법에 의한 사업자등록을 하여야 한다.
2018년 이전에 총수입금액 2천 만 원 이하는 사업자등록의무가 없었으나 2019년부터는 소득세법에 의한 사업자등록을 하여하며 2019년 1월1일 이전에 미등록사업자는 2019년 12월 31일까지 주택임대사업자등록을 하여야 한다.
미등록의 경우 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 2/1000에 해당하는 가산세가 적용된다.

10. 2019년부터 주택임대소득에 대해서 과세가 강화되므로 다음과 같은 방법을 고려해 볼만하다
1) 3주택이상인 경우 임대보증금의 간주임대료가 총수입금액에 포함된다. 그러나 주택수의 계산은 부부합산이므로 자녀가 소유하는 경우에는 합산하지 않으므로 자녀에게 증여를 적극적으로 검토한다.

2) 분리과세의 경우 주택임대총수입금액이 2000만 원 이하이므로 임대주택의 경우 부부간에 증여를 하여 2000만 원 이하로 낮춰 분리과세를 적용받을 수 있고 부부가 증여의 경우 10년간 6억 원까지 증여세가 과세되지 않으므로 부부간 증여를 적극 고려해볼 만 하다.

3) 부부합산 주택이 2채 이하인 경우(제외주택 제외하고) 보증금 간주임대료는 총수입금액에 포함되지 않으므로 월세의 비중을 줄이고 보증금을 늘리는 것도 방법이다.

기사 게재일 : [ 2019/05/17 ]
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