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다주택자 주택 양도 시 중과세 여부 탐구 Ⅱ
  •  2019/06/04
다음과 같이 주택을 3채 보유한 경우 주택임대 사업자등록을 통해 절세가능한지 여부에 대해 알아보자.

* 현재 주택보유상태
1번주택
: 2003년 아파트 취득(분당) --> 2018.3월에 임대사업자등록

2번주택
: 2014년말 강남아파트 분양 당첨 6억에 분양 받음, 준공 2017년 4월, 현재시세 10억. 배우자명의- 전세 줌

3번주택
: 2014년말 강남아파트 분양 당첨 6억에 분양 받음, 준공 2017년 4월, 현재시세 10억. 본인명의(전세 줌) -- 매각 예정주택

Ⅱ. 2번주택 장기임대사업자 등록시 관련규정

1) 취득일로부터 3개월 이내에 장기임대사업자 등록을 한 주택이 아니므로 조특법 97조의 5 양도소득세 100%감면 규정은 적용 불가하다.

2) 하지만 조특법 97조의 4와 97조의 3에 따라 장기보유특별공제율 적용이 가능하다.
- 8년 이상 임대 시 장특 50%, 10년이상 임대 시 장특 70%적용(조특 97-3)
- 요건: 국민주택규모 이하일 것, 5% 증액 제한 준수, 구청+세무서 임대주택등록(가액요건 없음)

Ⅲ. 3번주택 관련규정
1) 1,2번주택 임대사업자 등록 후 3번주택 2년 비거주후 매각 + 기준시가 6억이하 시
① 거주주택 비과세 요건(2년거주) 불충족으로 비과세 불가
② 장특공제 가능(보유기간 * 2%)
③ 중과세 배제

2) 1,2번주택 임대사업자 등록후 3번주택 2년 비거주후 매각 + 기준시가 6억초과시
① 비과세 불가
② 장특공제 불가
③ 중과세 + 20% ----> 임대사업자등록 실익 없음

최종 결론
Ⅰ. 3번주택 매각 시
: 1,2번주택 임대사업자 등록 후 3번 주택을 매각 시 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 거주 후 양도해야 함

Ⅱ. 2번주택 매각 시
: 3번주택 양도 후 1번주택을 5년 이상 임대 후 2번주택 2년 이상 거주 후 매각 시 거주용 기간에 대한 양도차액 비과세.(1번주택 임대사업자인 상태 시) 비거주 기간에 대해 서는 장기보유특별공제 50%, 70%적용
– 19.2.12 이전 취득 시 횟수와 무관하게 거주주택 비과세 적용, 18.9.14 이전 취득 시 가액요건 없음.

Ⅲ. 1번주택 매각 시
: 3,2번주택 매각 후 1번주택 2년 거주 후 매도 시 3,2번주택 매도 후 기간에 해당하는 양도차익 비과세 – 비거주기간에 대한 양도차액에 대해서는 장특 50%, 70%적용
기사 게재일 : [ 2019/06/04 ]
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