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다주택자 주택 양도 시 중과세 여부 탐구Ⅰ
  •  2019/06/04
다음과 같이 주택을 3채 보유한 경우 주택임대 사업자등록을 통해 절세가능한지 여부에 대해 알아보자.

* 현재 주택보유상태
1번주택
: 2003년 아파트 취득(분당) --> 2018.3월에 임대사업자등록

2번주택
: 2014년말 강남아파트 분양 당첨 6억에 분양 받음, 준공 2017년 4월, 현재시세 10억. 배우자명의- 전세 줌

3번주택
: 2014년말 강남아파트 분양 당첨 6억에 분양 받음, 준공 2017년 4월, 현재시세 10억. 본인명의(전세 줌) -- 매각 예정주택

Ⅰ. 1번주택 관련규정 (조특법 97조의 5)

1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 100% 감면 적용 가능 여부
주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족한 장기임대주택을 10년이상 계속하여 임대한 후 양도할 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면해 준다, 다만 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다.

[감면요건]
① 국민주택규모 이하일 것
② 2018.9.14. 이후 취득하는 주택부터는 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하일 것 – 조정대상지역 여부 상관없이 가액요건 적용
③ 10년 이상 계속하여 임대할 것
④ 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수 할 것
⑤ 2015.1.1. ~ 2018.12.31.까지 주택을 취득하여 취득일로부터 3개월 이내 구청 및 세무서에 장기임대주택으로 등록할 것

[참고사항]
① 주택임대 기간의 계산: 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로 6개월이내의 기간은 계속하여 임대한 것으로 본다.

[주의사항]
① 공실 기간이 6개월을 초과하는 경우 계속하여 임대하는 것으로 보지 않아 감면혜택을 적용받을 수 없다.
② 양도소득세 감면은 취득시점부터 양도시점까지의 전체 양도소득 금액에 대해 특례를 적용해 주는 것이 아니라 임대기간의 양도소득금액에 대해서만 특례를 적용해준다.

- 1번주택 국민주택 이하이고, 임대개시일 기준시가 6억원 이하인 경우 10년 이상 임대 후 양도 시 양도소득세 100%감면 여부 (농특세는 감면세액의 20% 있음)

[결론]
주택임대사업자의 양도소득세 감면혜택은 취득일로부터 3개월 이내에 장기임대주택으로 등록해야 한다. 그러므로 1번 주택은 장기임대 등록을 하더라도 취득일로부터 3개월 이내 등록한 주택이 아니므로 양도세 100% 감면 규정은 적용 불가하다.

2) 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례

다음 요건을 모두 충족한 임대주택과 거주주택 1주택을 소유한 자가 해당 거주주택 (2년 이상 거주한 경우에 한함) 을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

[임대주택요건]
임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하일 것
② 5년 이상 임대할 것
③ 임대료(임대보증금) 증액 제한을 준수할 것
④ 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

[거주주택 요건]
① 거주주택은 1채만 있을 것
② 거주주택에 2년 이상 거주할 것


[결론]
3번주택 양도 시 1,2번주택 주택임대사업자 등록 + 1,2번 주택이 6억원이하 + 3번주택 2년이상 거주 후 양도해야 비과세 가능
기사 게재일 : [ 2019/06/04 ]
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