테마기획
Home /실무가이드
다주택자 관련세금 연구 – 법인전환 절세효과
  •  2019/03/21
[질문] 저는 임대주택 3채 가지고 있고 일반 회사에서 근로를 제공하여 급여를 받고 있습니다. 임대사업자 등록은 해둔 상태인데 임대소득이 2천만원이 넘어가면 급여와 합산하여 종합소득세를 납부해야 한다고 알고 있는데 세부담이 걱정입니다. 어떻게 해야 할까요?

[답변]
2017년 8월 3일을 기점으로 주택 관련 법령들이 계속 개정되었습니다. 시작은 양도소득세 중과세였습니다. 그 이후에 소득세에서 2019년부터는 그 동안 비과세였던 주택임대에 대해서 과세를 하기 시작하고 지방세 재산세분, 종합부동산세 등 주택관련 법령들을 강화하였습니다.. 앞으로 실거주 외의 주택에 대해서 부과되는 세금이 커질 것으로 보여지는 상황에서 어떤 선택을 취할 수 있을까요?

저는 현재로서 그 답은 주택의 소유를 법인으로 넘기는 것에 있다고 봅니다.

1. 양도소득세 측면에서 본 법인전환이 유리한 점

현재 조정대상지역에 중과세 주택을 2채 보유할 시 10% 중과를 하고 3채 이상 보유할 시 20%를 중과하고 있습니다. 만약 양도소득세 과표가 1.51억이라고 가정하면 누진세율이 38%이므로 2주택 중과세율은 48%, 3주택 중과세율은 58%로 지방소득세까지 고려하면 주택양도로 얻은 이득의 50% 이상을 세금으로 납부하여야 합니다. 만약 주택을 법인으로 보유하고 있었다면 과표가 1.51억일 때 기본세율 10%에 비업무용 부동산 중과 10% 도합 20% 세율로 과세가 됩니다. 따라서 양도차익이 크게 발생될 주택의 경우 법인으로 소유하고 있다면 훨씬 큰 절세를 할 수 있게 됩니다.

2. 주택임대소득세 측면에서 본 법인전환이 유리한 점

주택임대소득이 2,000만원 이하의 경우 필요경비로 50%(주택임대사업자 등록시 60%)를 공제할 수 있지만 주택임대소득이 2,000만원 초과할 경우 타소득과 합산되어 기존의 종합소득세 부담이 증가될 수 있습니다. 주택을 법인으로 소유할 경우 주택임대소득이 2,000만원 유무는 적용되지 않으며 주택임대소득을 얻기위해 필요한 경비들은 필요경비로 처리할 수 있으며 종합소득세로 합산될 경우 6~42% 구간의 세율을 적용받지만 법인이 소유할 경우 10~25% 구간이 적용되므로 유리한 경우가 많습니다.

3. 종합부동산세 측면에서 본 법인전환이 유리한 점

조정대상지역내에 2018년 9월 13일 이후에 취득한 주택 또는 공시가격 6억을 초과하는 주택의 경우에 임대주택으로 등록하였다 하더라도 종합부동산세 합산과세 되므로 더 높은 세부담을 안게 됩니다. 이에 반해 주택의 소유가 법인으로 되어있을 경우 법인 소유의 주택은 나와 별개의 인격이므로 합산과세 되지 않으므로 합산과세를 피할 수 있다.

4. 법인전환 시 불리한 점

주택의 소유를 법인으로 하게되면 개인으로 소유할 때 발생하지 않던 비용이 발생합니다. 일단 현재 보유하고 있는 주택을 법인 명의로 하게 되면 현물출자라는 과정을 거쳐야 하며 법무사 비용 및 법원에 현물출자명세서를 제출하기 위해 감정평가들의 절차를 거쳐야 하므로 비용이 발생 됩니다. 또한 법인이란 개인과 별개의 인격을 가지게 되므로 주식을 100% 보유하고 있더라도 법인의 부동산 및 재산을 개인소유의 재산처럼 사용할 수 없습니다.

5. 결론

주택을 법인명의로 전환하는 것이 무조건 유리한 것은 아닙니다. 결국엔 경우의 수를 따져봐야 하고 법인명의로 전환함으로서 지켜야 할 세무적 부담이 더 늘어날 수 있습니다. 허나 최소한 2주택 이상 보유자의 경우 실거주 외의 주택에 대해서 법인 전환하는 것의 유불리를 따져볼 필요는 있습니다.
기사 게재일 : [ 2019/03/21 ]
ⓒ 국세일보, 무단전재 및 재배포 금지