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주택임대사업자 양도세 규정 핵심 체크!
  •  2019/06/04
장특공제, 1주택 비과세 요건, 주택임대 세금혜택 등
[Biz&Tax스토리] 너무 자주 바뀌어서 어렵고, 봐도 봐도 알쏭달쏭한 세금. 올해 개정된 양도소득세 관련 규정과 주택임대사업자로 등록할 경우의 세제혜택 중에서 꼭 알아야 할 내용을 살펴보자.

장기보유특별공제
: 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 토지, 건물, 조합원입주권에 대하여 양도차익에 보유연수에 따른 공제율을 곱한 금액을 공제해주는 제도이다. 2018년 말일까지는 3%의 공제율(10년, 30%)이 적용되었으나 2019년부터는 2% 공제율(15년, 30%한도)이 적용된다.

또한, 과세대상 1세대 1주택자에 한하여 적용되었던 8%의 공제율(10년, 80%한도)은 2019.12.31. 양도분까지 적용되고, 2020.01.01. 이후 양도분부터는 조정대상지역 여부를 불문하고 무조건 2년 이상 거주한 주택에 한하여 적용한다.

[비교] 2017.8.3. 이후 조정대상지역 내에서 취득하는 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세



1세대 1주택 비과세 판단시 보유기간 요건 강화
: 2021.01.01. 이후 양도분부터는 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판정한다.

(사례)
2000년에 1세대 1주택을 취득한 주택을 2019년에 양도한 경우와 2020년에 양도한 경우 장기보유특별공제율. 양도차익 5억 원인 경우
① 2019년 12.31 이전에 양도한 경우
양도차익 중 9억 원 초과분에 대해 10년*8% = 80% 공제

② 2020년 1.1 이후에 양도하는 경우
양도차익 중 9억 원 초과분에 대해 15년*2% = 30%공제

③ 2020년 1.1 이후에 양도하는 경우에는 2년 이상 거주요건을 충족한 이후에 양도해야
80% 장특공제율 적용 가능

일시적 2주택 비과세 특례
2018.9.14. 이후 조정대상 지역 내의 일시적 2주택자는 신규 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 종전 주택에 대하여 1세대 1주택 비과세가 가능하다.
종전 주택은 조정대상지역 내에 소재하고 있으나 신규 취득하는 주택이 조정대상지역 밖에 소재하고 있는 경우, 종전 주택은 조정대상지역 밖에 소재하고 있으나 신규 취득하는 주택이 조정대상지역 내에 소재하고 있는 경우에는 종전처럼 3년의 중복 보유기간이 적용된다.

주택임대사업자의 양도소득세 세제혜택
① 주택임대사업자는 1세대 1주택 비과세 거주요건이 배제된다. 즉 2년을 거주하지 않아도 된다. 이 조건은 8년 장기임대주택을 등록해야만 되는 것은 아니며, 단기임대주택(4년)도 가능하며, 또한 면적요건과 가액요건을 요구하지 않는다.

따라서 2017. 8. 3이후 조정대상지역 내에 속해있는 국민주택 규모를 초과하는 주택을 취득했거나, 임대개시일 당시 기준시가 6억원을 초과하는 주택을 취득한 경우로서 거주할 형편이 못 된다면 단기임대 주택으로 등록하여 비과세를 적용 받을 수 있다.

② 주택임대사업자가 법 소정 요건을 충족한 경우에는 보유연수에 따른 공제율에 추가 공제율(2%~10%)을 가산하여 적용 받거나, 보유연수에 따른 공제율과는 상관없이 특례 적용율(50%, 70%)을 적용 받을 수 있다.
기사 게재일 : [ 2019/06/04 ]
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