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오피스텔 임대, 일반과세자가 정답은 아니다
  •  2019/05/13
임대료 적으면 환급보다 간이과세자가 유리할 수 있어
[Biz&Tax스토리] 오피스텔을 분양받은 김주인 씨는 오피스텔의 분양업체에게 분양가액 2억원과 건물분(5천만원)에 대한 부가가치세액(10%) 500만원을 추가해서 지급할 예정이다. 주위 공인중개사사무소에 문의해본 결과 분양받은 오피스텔을 임대하면 현재 월 80만원 정도의 수익이 예상된다. 그런데 지인들의 얘기로는 일반과세자로 사업자등록을 하면 분양업체에 지불한 건물분에 대한 부가가치세액을 돌려받을 수 있다고 한다. 김 씨는 그렇게 하는 것이 더 좋은 것이 맞는지 궁금하다.



일반과세자로 사업자등록 한 경우

일반과세자는 고객에게 상품이나 제품을 판매하거나 용역 및 서비스를 제공하고 그 대가로 받는 금액(공급가액)외에 10%인 부가가치세액을 별도로 받고 세금계산서를 발행해야 한다. 일반과세자는 고객으로부터 받은 매출세액에서 본인이 매입한 곳에 낸 매입세액을 공제한 금액을 부가가치세액으로 납부해야 할 의무가 있다.

일반과세자의 세금계산 사례

김 씨가 일반과세자라면 처음 6개월간의 부가가치세액은 매출세액 48만원(80만원×10%×6개월)에서 매입세액 500만원(5천만원×10%, 오피스텔 분양업체에 낸 부가가치세)을 뺀 -452만원이며, 그 금액은 부가가치세액을 환급신청 한 후 환급받을 수 있다. 또한, 다음 6개월의 경우에는 매입세액이 없다고 가정하면 매출세액인 48만원을 신고∙납부하면 된다.

간이과세자로 사업자등록 한 경우

일정한 업종에 한해서 직전 1년 동안의 수입금액이 4,800만원 미만인 사업자는 간이과세자로서 부가가치세액을 낼 수 있다. 직전연도 수입금액이 없는 신규사업자는 예상되는 매출액 규모에 따라 사업자등록을 할 때 본인의 선택에 따라 간이과세자 적용신청을 할 수 있다.

간이과세자는 일반과세자가 내야 할 세금에 비해 5% 내지 30%만 내면 된다. 적용률은 업종에 따라 다른데, 부동산임대업의 경우에는 30%이다. 다만, 간이과세자는 고객에게 부가가치세액을 별도로 받을 수 없으며 세금계산서를 발행할 수도 없다. 또한 일반과세자의 경우와는 달리 매입세액이 매출세액보다 많은 경우에도 환급받을 수 없다.

간이과세자의 세금계산 사례

김 씨가 간이과세자라면 처음 6개월간 내야 할 부가가치세액(간이과세자는 1년에 1번 신고하지만 일바과세자와의 비교 편의를 위해서 6개월을 기준으로 계산한다)은 임차인으로부터 받은 임대료(공급대가)의 부가가치세액의 30%(80만원×10%×30%×6월)에서 매입세액의 30%(5천만원×10%×30%)를 차감한 -135.6만원이다. 그렇지만 위에서 언급한대로 간이과세자는 환급을 받을 수 없다.

대신 다음 6개월의 경우에는 매입세액이 없다고 가정할 경우 매출세액인 14.4만원만 신고∙납부하면 된다. 그러나 간이과세자는 납부의무를 면제하는 면세점이 있다. 그 기준금액이 1년에 공급대가 3,000만원이므로 이 경우 납부할 세금은 없다고 보면 될 것이다.

일반과세자와 간이과세자의 비교

일반과세자는 세입자에게 부가가치세액 10%를 더 받아야 한다. 때문에 세입자가 간이과세자, 면세사업자 및 비사업자인 경우에는 세입자 입장에서는 자기가 부담한 부가가치세액을 전액 공제받을 수 없기 때문에 월세를 더 낸다고 생각하여 임대인과 다툼이 발생할 수 있다.

임대인 입장에서는 세입자한테서 부가가치세를 따로 받지 못할 경우에는 임대인이 부가가치세를 부담하는 결과를 초래하게 된다. 또한 분양 받은 후 10년 이내에 일반과세자에서 간이과세자로 전환하는 경우에는 공제받은 매입세액에 대해 일정 비율의 부가가치세액을 추가로 납부해야 한다.

따라서 김씨는 일반과세자로 사업자등록을 하고 매입세액을 공제받는 것이 오히려 장기적으로 보아 불리할 수도 있으므로 유ㆍ불리의 판단을 신중하게 하여 사업자등록의 의사결정을 할 필요가 있다.

사업자등록을 하지 않는 경우

오피스텔을 주거용으로 사용할 목적으로 사업자등록을 하지 않는 경우도 있다. 이 경우는 일반과세자가 아니라 면세사업자로 보기 때문에 당연히 부가가치세법상의 신고∙납부의무는 없으며, 일반과세자처럼 환급을 받을 수도 없다. 또한, 오피스텔을 세입자가 주거용으로 사용하는 경우 그 오피스텔은 세법상 주택으로 판단한다.

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우의 장ㆍ단점

주거용 오피스텔의 경우 용도는 업무용이므로 주거용으로 사용한다고 하더라도 일반아파트에 비해 취득세가 비싼 편이다. 그러나 주택임대사업자로 등록하면 면적에 따라 취득세뿐만 아니라 재산세 감면혜택을 받을 수 있다. 또한 일반적인 오피스텔의 경우 업무보다는 주거를 목적으로 하는 세입자가 더 많기 때문에 세입자를 구하기가 수월하다는 장점도 있다.

반면, 세법상 주택으로 보기 때문에 주택수에 포함되므로 특히, 규제지역에 위치한 경우에는 세법적인 의사결정을 잘못하면 낭패를 볼 수 있다. 또한, 주거용으로 사용하면서도 주택수에 포함되는 것을 피하기 위해 사업자등록을 한다든지, 세대 전입신고를 못하게 하는 경우를 많이 볼 수 있는데, 이런 방법으로 과세관청의 과세를 모면할 수 있다고 생각하는 것은 잘못된 것이다.

지금까지 오피스텔의 사업자등록의 몇 가지의 경우와 주거용으로 사용하는 경우를 살펴보았다. 오피스텔은 다른 부동산과는 달리 특수성을 가지고 있기 때문에 의사결정을 하기 전에 세무적 고찰을 보다 철저하게 할 필요가 있다. 따라서 세무전문가와 상의하여 자신의 상황과 미래의 의사결정에 부합하도록 판단하여야 할 것이다.
기사 게재일 : [ 2019/05/13 ]
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